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北京时间:前8月房企业绩洗牌:保利等央企猛冲、首开等地方型房企下滑

2019-09-04 15:23:04 来源: 云掌财经 作者:
摘要:   进入下半年,无论是融资端还是市场端,房地产楼市调控毫无放松迹象,房企业绩走势逐渐恢复理性。



  8月31日,多家统计机构相继发布了2019年前8月房企销售情
  进入下半年,无论是融资端还是市场端,房地产楼市调控毫无放松迹象,房企业绩走势逐渐恢复理性。

  8月31日,多家统计机构相继发布了2019年前8月房企销售情况。整体来看,房企销售增速大幅放缓已是行业共识。克而瑞数据显示,百强房企前8月的累计业绩同比增速为4%。

  不过,蓝鲸房产梳理发现,伴随着前8个月加速抢收,各房企之间的排位出现了明显变化。具体来看,保利地产(SH.600048)、中国金茂(HK.00817)等央企的行业排名前进不少;而首开股份(SH.600376)、蓝光发展(SH.600466)等地方型企业,在走出“大本营”布局全国化过程中,排名出现下滑。

  有业内专家向蓝鲸房产指出,在接下来的4个月中,房企为保持自身在行业中的地位,势必将展开新一轮角逐。哪些房企能笑到最后?值得关注

  房企增速放缓,TOP50权益销售门槛增长

  随着房地产企业相继披露上半年“成绩单”,各机构普遍在统计中得出一个总结:房地产市场规模相对趋稳,但利润率下行压力较大。蓝鲸房产注意到,包括中国恒大(HK.03333)、中国金茂等前几年利润率保持领先的房企,今年在营收和净利润方面也出现了下滑势头。

  从房企的业绩增速来看,同样处于下降状态。克而瑞数据显示,2019年前8月,TOP100规模房企的累计业绩同比增速在4%左右。而在2018年底,这一数值为35%。????具体来看,以三家龙头房企为例,碧桂园(HK.02007)前8月实现5095.4亿销售额,同比增0.9%;万科(SZ.000002)前8月销售额4273.2亿元,同比增10.9%;中国恒大销售额3702.5亿,同比减少3.9%。

  这与去年同期,房企普遍30%、50%的增速相比,落差相当明显。根据亿翰智库统计的数据显示,前8月中,下降幅度最大的是TOP20之内的房企,增速较2018年同期下降71个百分点。

  伴随着行业利润率变薄,增幅下降等趋势,房企的集中度还在进一步提升。最典型的特征是,市场份额进一步向头部企业集中。????亿翰智库数据显示,2019年1-8月,百强房企的集中度达75%,TOP50集中度为62%,TOP20集中度为42%,TOP10集中度为30%。

  对此,上海中原地产卢文曦向蓝鲸房产指出,现在房地产市场还是以规模为王,规模越大越安全,并且融资各方面也都有优势。

  从数据端来看,对规模最为渴望的,莫过于中型房企。蓝鲸房产注意到,在前8月销售数据中,中国奥园(HK.03883)、宝龙地产(HK.01238)、雅居乐(HK.03383)等中型房企增长速度较为迅猛。

  以宝龙地产(HK.01238)为例,根据企业已公布的前7月销售数据,宝龙地产完成合约销售额约为人民币350.6亿元,同比增长72.5%,完成全年500亿销售目标的70.1%。得益于上半年的优异表现,宝龙地产将全年目标提升至550亿元。

  此外,值得一提的是,虽然房企销售增速有所放缓,但百强房企的权益金额增速却明显提升。这或许意味着,在市场下行压力下,房企更希望将开发节奏把握在自己手中,以此把控风险。

  据克而瑞数据显示,2019年1-8月,除TOP30房企外,TOP100各梯队房企的权益金额门槛较去年同期都略有提升。其中,TOP10房企权益金额门槛达到1033.3亿元,同比提升6.5%。TOP20和TOP100房企的权益金额门槛分别为642.1亿元和115.4亿元,均同比提升近3%。TOP50房企竞争格局加剧,权益金额门槛较去年同期大幅提升11.7%至324.2亿元。

  保利、中海等央企位次上升,首开等地方型房企排名下降

  伴随着销售增速的分化,房企间的业绩排名也悄然出现变动。

  目前来看,TOP10房企阵营较为稳固,仅在排名上有所微调。据亿翰智库数据显示,2019年前8月,保利地产实现销售额3100亿元,超过融创中国(HK.01918),跻身于行业第4位;而中海地产(HK.00688)以2274亿的销售额,超过绿地控股(SH.600606),排到第6位;中国金茂以1082.2亿的销售额,排在第18位,进入房企20强。

  需要注意的是,上述三家均属于央企地产公司。今年以来,在房企融资环境日趋严峻的环境下,央企的资金优势加大,蓝鲸房产注意到,在今年5、6月份土地市场降温的背景下,保利地产、中国金茂仍在以较的低溢价率获取大量土储,这说明其势必还将进一步扩大规模。????部分排名变化较大的房企/蓝鲸房产制图

  得益于大湾区规划的实施,在此区域深耕的房企,如中国奥园、华发股份(SH.600325)、雅居乐、卓越地产,名次均有小幅上升。据亿翰智库数据显示,奥园前进了5个名次,雅居乐前进了3个名次,卓越地产前进了7个名次。

  而在2018年遭遇资金危机的华夏幸福(SH.600340)、泰禾集团(SZ.000732),则双双跌出了20强名单。2019年前8月,泰禾集团销售额630.1亿,位居第33位;华夏幸福实现831亿销售额,位居第23位。不过,对于两家企业排名的下滑,业内反映并不意外。

  2018年7月,华夏幸福成功引入中国平安作为二股东,摆脱了资金问题,并在区域拓展方面进展颇快。据其2019年半年报显示,上半年,华夏幸福在非环京区域的销售额为375.64亿元,同比增长16.82%,占公司整体销售额比例从上年同期的39.94%提升至58.21%;而上半年以来,泰禾通过降价销售、出售项目等动作回笼资金,近期也逐渐进入到平稳期。

  除此之外,还有一个典型的特征是,部分进军全国化布局的房企,遭遇了瓶颈期。在亿翰智库的榜单中,首开股份销售额580.8亿,排名第38位,相较于2018年底下滑了7个名次;蓝光发展销售额634.3亿,由25名下滑至32名。

  对此,有业内专家曾向蓝鲸房产指出,蓝光发展排名下滑,或与其大本营区域的失守有一定关联。据蓝光发展半年报披露,2019年上半年,蓝光发展销售金额465.30亿元,同比上升12.46%。其中,大本营成都区域销售额仅106.42亿,同比下降了41.73%;滇渝区域销售额40.89亿元,同比下滑了50.46%。

  而首开股份则相反,从克而瑞发布的数据来看,首开股份全国化拓展并不顺利。2019年1-7月,首开股份权益金额345.3亿,其中非北京区域229.3亿元,占比66.4%。而在2018年,首开股份权益金额731.2亿,非北京区域占比596.66亿,占比高达81.6%。

  在业绩出现回落之时,企业内部开始对高层人事进行调整。8月2日,李岩出任首开董事长,潘刚升任首开总经理。新一届领导团队能否带领首开实现规模上的突破,还有待观察。

  2019年以来,中央多次重申“房住不炒”基调。近期,中央政治局更是明确表态,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,强化了调控常态化的预期。

  随着“金九银十季”传统营销节点到来,包括恒大、金地(SH.600383)在内的房企,已经悄然开启促销大战。业内人士称,接下来,不排除会有更多的企业加入。未来4个月,房企榜单或将面临再次洗牌。

  作者:张学新

  作者:云掌财经/温静

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